نظرة عامة على السوق العقارية في دبي – الربع الثالث من عام 2017

No Comments

هذه الوظيفة متوفرة أيضا في: English (الإنجليزية)

أشارت جيه أل أل في تقريرها عن السوق العقارية في دبي خلال الربع الثالث من العام والصادر تحت عنوان “نظرة عامة على السوق العقارية في دبي” إلى زيادة المعروض في الوحدات السكنية خلال الربع .

وكشفت بيانات جيه أل أل عن وجود أكثر من 480 وحدة سكنية، مع احتمالية دخول 80 ألف وحدة سكنية أخرى خلال الثلاث سنوات القادمة.  وأطلق عدد من المطورين مشاريع سكنية كبرى جديدة في سيتي سكيب جلوبال في دبي أثناء شهر سبتمبر، فيما أعلن كبار المطورين مثل شركتي نخيل وديار عن مشاريع بقيمة 3.2 مليار درهم ومليار درهم على الترتيب.

  وفي هذا الشأن، يقول السيد كريغ بلامب، رئيس قسم الأبحاث في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا بشركة جيه أل أل : “إن هذه المعنويات المتحمسة تزيد من إمكانية زيادة المعروض عن الحاجة ولاسيما في ظل اعتماد المبيعات المحققة على تقديم شروط دفع أكثر جاذبية”.

ملخص بأبرز ملامح القطاعات – دبي

المساحات الإدارية

أبرز الموضوعات   

ستظل سهولة الحركة من وإلى المكان عامل تفاضل رئيسي في قطاع المساحات الإدارية. وتؤكد تجربة المدن العالمية الأخرى (مثل نيويورك ولندن وسنغافورة) أن سهولة الوصول إلى شبكة المواصلات تُعد عاملاً رئيسياً في تحديد مدى جاذبية مختلف الأسواق الفرعية. وينطبق الأمر ذاته على دبي، إذ تكون الأفضلية للأماكن التي تستفيد من قربها من شبكة المترو. وتُعد سهولة الحركة والاتصال عاملاً رئيسياً في ظهور الأحياء التجارية الجديدة، وهي ما ستحدد موعد نضج دبي الجنوب وتحولها من وضعها الحالي كسوق يركز على الوحدات السكنية لمتوسطي الدخل إلى حي تجاري جديد، كما هو متصور في الخطط المُعلن عنها مؤخراً لمنطقة دستركت 2020. ويجري حالياً إنشاء شبكات الطرق والمترو اللازمة لدعم هذه المنطقة كما إن التوسع المستمر في مطار آل مكتوم سيعزز من جاذبية دستركت 2020 لشاغلي المساحات الإدارية في المستقبل.

المعروض

شهد الربع الثالث تسليم نحو 35 ألف متر مربع من إجمالي المساحات الإدارية القابلة للتأجير في مختلف أنحاء دبي، كان أكبرها برج “ذا أوفيسز 3” في مركز دبي التجاري العالمي. وتعتقد جيه أل أل أن ثمة بعض المخاطر المرتبطة بإنجاز مشاريع معينة بسبب تقلب الأسواق العالمية والظروف الجيوسياسية، وهو ما قد يؤدي إلى قيام الشركات بإرجاء خطط نموها في المستقبل أو تقليصها. ومن بين الاتجاهات الأخرى التي لوحظت مؤخراً زيادة المساحات المؤجرة من الباطن في دبي، إذ يسعى المستأجرون لتأجير المساحات الفائضة عن حاجاتهم الناتجة عن خطط التوسع السابقة الأكثر طموحاً.

الأداء

شهدت إيجارات المساحات الإدارية هدوءاً نسبياً في المباني المميزة من الدرجة أ، إذ يقوم الملاك في جميع أنحاء منطقة الأعمال المركزية بتقديم شروط تجديد مواتية للحفاظ على المستأجرين ولمواجهة المنافسة الزائدة من الجيل الجديد من المشاريع “المميزة” مثل آي سي دي بروكفيلد بلايس، الذي يحظى بالكثير من الاهتمام. ونتوقع أن تستمر حالة الهدوء هذه خلال الربع الرابع بسبب تنافس الملاك العقارات على تخفيض سقف المتطلبات، وبخاصة عندما يقترن ذلك بالمساحات الضخمة الجديدة المرتقب تسليمها في مشروعات مثل 1 سنترال. وحافظت نسبة الشواغر في المساحات الإدارية داخل منطقة الأعمال المركزية على استقرارها بدرجة كبيرة خلال الربع الماضي عند 8% تقريباً.

الوحدات السكنية

أبرز الموضوعات 

شهد معرض سيتي سكيب للمرة الأولى في تاريخه الممتد على مدار عشر سنوات السماح بعمليات “البيع المباشر” للعقارات أثناء المعرض، مما أثار اهتمام المشترين وأتاح لهم فرصة المقارنة بين مختلف العروض في مجموعة متنوعة من العقارات.

المعروض 

تألفت غالبية المشروعات التي تم إنجازها خلال الربع الثالث من شقق سكنية (إذ تم تسليم 3300 وحدة جديدة)، فيما بلغ نصيب الفيلات والمنازل 660 و75 وحدة على الترتيب. وكان أكبر مشروع تم إنجازه هو برج دُجى في المركز التجاري الأول والذي أضاف 679 وحدة، ويليه ومشروع ذا بولو ريزيدنس في ميدان الذي أضاف 598 وحدة، بينما أضاف مشروعا دستركت ون ومجمع ليلا في المرابع العربية 267 و219 وحدة على الترتيب.

وطبقاً لقاعدة بيانات بيزنس نيوز فور كونستركشن، فمن المرتقب أن تزداد أنشطة البناء في أنحاء دبي على مدار العامين القادمين، مع توقع ترسية عقود بقيمة 350 مليار درهم قبل معرض إكسبو 2020. ويواصل المطورون العقاريون في دبي نشاطهم وبخاصة في قطاع الوحدات السكنية، وتشير بيانات جيه أل أل إلى إمكانية تسليم ما يصل إلى 80 ألف وحدة قبل نهاية عام 2019، رغم أن ما سيتم تسليمه فعلياً قد يقل عن هذا المستوى.

الأداء  

حافظت أسعار البيع لكل من الفيلات والشقق على استقرارها إلى حد بعيد على مدار هذا الربع، فيما استمرت الإيجارات في تراجعها الطفيف. وهناك أقوال متواترة بوجود العديد من المباني السكنية (حتى داخل المناطق المميزة مثل الداون تاون ومارينا) التي تشهد ارتفاعاً في نسب الشواغر، وهكذا استطاع المستأجرون إعادة التفاوض على تخفيض أسعار الإيجار بمعدل 5%-7%.

وارتفعت كذلك القيمة الإجمالية للتعاملات الخاصة بالعقارات السكنية الحالية (باستثناء الأراضي) على مدار عام 2017، إذ تجاوزت قيمة المبيعات في الفترة من بداية العام حتى شهر أغسطس 13.7 مليار درهم، بزيادة 28% عن القيمة المسجلة خلال نفس الفترة من عام 2016 والبالغة 10.7 مليار درهم.  ويأتي هذا الارتفاع مدعوماً باستمرار الطلب القوي من جانب المستثمرين من دول مثل الهند وباكستان. وقد بلغت إجمالي مبيعات الوحدات السكنية القائمة في شهر أغسطس وحده 2.7 مليار درهم منها  20% في دبي مارينا و20% أخرى في منطقة الخليج التجاري / برج خليفة.

قطاع التجزئة

أبرز الموضوعات

استحوذت مجموعة ماجد الفطيم على امتياز جيان. ومن المقرر الآن تغيير اسم سلسلة جيان، التي تمتلك نحو 30 منفذاً في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، إلى “كارفور” ليزيد بذلك عدد متاجر كارفور من 67 إلى 80 متجراً في أنحاء دولة الإمارات. وسيعزز هذا أيضاً مركز مجموعة ماجد الفطيم باعتبارها لاعباً رئيسياً في مجال منافذ التجزئة.

ونظراً للمنافسة الزائدة التي يشهدها السوق، يعكف عدد من مراكز التسوق الأصغر حجماً على إعادة النظر في استراتيجياتهم ومراجعة قاعدة المستأجرين لديهم في مسعى لزيادة الإقبال.

المعروض

شهد الربع الثالث من عام 2017 إنجاز توسعة دبي فيستيفال سيتي، التي أضافت نحو 20 ألف متر مربع من المساحة القابلة للتأجير، إضافة إلى إنجاز مركز تجاري صغير وآخر محلي في الحبيه الأولى ووادي الصفا 2، أضافا معاً 18600 متر مربع من المساحة القابلة للتأجير. ومن المتوقع أن تشهد الفترة المتبقية من عام 2017 إنجاز 101 ألف متر مربع أخرى من المساحة القابلة للتأجير، مع وجود مشاريع بارزة من المقرر تسليمها خلال الربع الرابع من بينها المرحلة الثانية من دبي مول والسوق في قرية الثقافة.

الأداء

كان ملاك العقارات أكثر استعداداً للتفاوض على الإيجارات مع المستأجرين الحاليين، ولذلك شهدنا تراجعاً آخر في متوسط مستويات الإيجار خلال الربع الثالث. وسجلت المراكز التجارية الإقليمية الكبرى والإقليمية تراجعات تراوحت بين 3% و5% في الإيجارات مقارنةً بالربع الماضي، وهي نسبة قد لا تعبر بشكل كامل عن مدى التراجعات الحقيقية. وقد سجلت المراكز التجارية الصغيرة والمحلية الأصغر حجماً تراجعات أكبر مما هو مسجل في المراكز الأكبر بصفة عامة.

وارتفعت مستويات الشواغر بصفة عامة خلال العام الماضي، واستمر هذا الاتجاه خلال الربع الثالث، مما وضع المزيد من الضغط على الإيجارات.  ومن المتوقع أن تظل الإيجارات واقعة تحت هذا الضغط على مدار الاثني عشر شهراً القادمة نظراً لكبر حجم المعروض الجديد المحتمل المقرر أن يدخل إلى السوق.

الفنادق

أبرز الموضوعات

هل تعمل الفنادق المتوسطة الحجم على تغيير ملامح سوق دبي؟

وخلال الأعوام القادمة سنشهد افتتاح عدد من الفنادق المتوسطة الحجم، مما سيؤدي إلى تنوع سوق الفنادق وزيادة جاذبية المدينة لمجموعة واسعة من الزوار. غير أنه من المرجح أيضاً أن يؤدي ذلك إلى حدوث تراجعات في متوسط العائدات المالية في المستقبل.

المعروض 

شهد الربع الثالث دخول 1800 غرفة جديدة إلى السوق، مما رفع إجمالي المخزون من الغرف الفندقية المميزة في دبي إلى 82200 غرفة تقريباً. ومن بين المشروعات البارزة التي تم إنجازها فندق ريكسوس جميرا بيتش ريزيدنس (414 غرفة) وفندق دبل تري من هيلتون (238 غرفة) الواقع في باي سكوير في الخليج التجاري. وثمة اتجاه آخر سائد في السوق يتمثل في تجديد الغرف الحالية، ومن ذلك على سبيل المثال تجديد فندق أتلانتس (نخلة جميرا)، الذي ستعود منه إلى السوق 1539 غرفة خلال ربع العام الحالي.  وعلى الرغم من الإقبال الأخير على الفنادق المتوسطة الحجم، لا يزال المعروض مركزاً في الغالب على الفنادق فئة 4 و5 نجوم.

ومن المحتمل أن يدخل إلى السوق 4100 غرفة خلال الربع الأخير من العام، إذ توجد عقارات عديدة أوشكت على الانتهاء في الخليج التجاري من بينها فندق رينيسانس دبي داون تاون من ماريوت (312 غرفة) وباي سنترال من سنترال هوتل (284 غرفة).

الأداء

استمرت الضغوط التي يواجهها أداء قطاع الفنادق، وكان العائد لكل غرفة متاحة المسجل في الفترة من بداية العام حتى شهر أغسطس (503 درهم) هو أدنى مستوى يتم رصده خلال العقد الماضي. ومن جهة أخرى، سجلت نسبة الإشغال ارتفاعاً جيداً لتصل إلى 75% منذ بداية العام. ورغم أن استراتيجية العديد من الفنادق في أنحاء المدينة تركز حالياً على الحفاظ على ارتفاع مستويات الإشغال على حساب الأسعار اليومية، تجدر الإشارة إلى أن دبي لا تزال إحدى أسواق الفنادق التي تتمتع بأداء قوي على مستوى العالم من حيث العائد لكل غرفة متاحة وغيره من المؤشرات المالية.

ويُنظر إلى الانخفاض في أداء سوق الضيافة في دبي على أنه تعديل لأوضاع السوق وليس على أنه مؤشراً للمرور بشدة أو ضيق. ولا تزال التوقعات الخاصة بدبي باعثة على التفاؤل، وبخاصة مع استمرار المدينة في الاستثمار بشكل مكثف في البنية التحتية للسياحة والتنويع بالتوجه نحو أسواق جديدة مصدّرة للسائحين مثل جنوب شرق آسيا. وشهدت دبي نمواً بنسبة 55% في أعداد السائحين القادمين من الصين، عقب تخفيف قواعد استخراج التأشيرات في نهاية عام 2016.

للاطلاع على التقرير الكامل إضغط هنا

Craig Plumb

Author: Craig Plumb

يمتلك كريغ خبرة تزيد عن 20 عاماً في تزويد العملاء بالمشورة المستنيرة حول ظروف السوق العقارية في المملكة المتحدة وآسيا والمحيط الهادئ والشرق الأوسط، ولديه خلفية في الاقتصادات الحضرية والتخطيط المكاني، وكذلك خبرة خاصة في مجالات أبحاث سوق العقارات واستشارات التطوير العقاري ومشروعات البنية التحتية المتعلقة بالنقل والعقارات المؤسسية.

منذ انتقاله إلى دولة الإمارات العربية المتحدة في عام 2006، أعد كريغ أكثر من 50 تقريراً بحثياً حول الجوانب المختلفة للسوق العقاري في الشرق الأوسط، وقدم أيضاً خدمات استشارات وأبحاث السوق لكبار العملاء من المستثمرين والمطورين والحكومة، وقد حضر بصفة خبير عقاري مستقل أمام مركز دبي للتحكيم الدولي.

وكريغ حاصل على ليسانس الآداب في الاقتصاد والجغرافيا من جامعة لانكستر وماجستير الفلسفة في التخطيط
البيئي من جامعة ريدينغ (المملكة المتحدة).

More from our blog

See all posts